Herbert Schlatt Architekt, Dipl.-Ing. (Univ.)

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Erforderliche Unterlagen:

Ein qualifiziertes Gutachten erfordert eine gründliche Ermittlung aller wertrelevanten Angaben und Umstände. Das braucht seine Zeit.

Sie können als Auftraggeber aber wesentlich dazu beitragen, die Bearbeitungsdauer zu reduzieren, indem Sie uns die erforderlichen Unterlagen zur Verfügung stellen.

Die wesentlichen Unterlagen sind:

• Grundbuchauszug (beim Amtsgericht - ev. auch telefonisch - erhältlich,
  Angabe der Gemarkung und der Flurnummer erforderlich)
• Baupläne ( Baureferat, Gemeinde)
• falls vermietet, Einnahmen-/Ausgabenaufstellung, Mietverträge
• sofern vorhanden, Baubeschreibung, Flächenberechnungen, Verkaufsprospekt des Bauträgers
• Angaben über das Baujahr
• bei Eigentumswohnungen Wohngeldabrechnung, Grundrissplan, Protokoll der letzten Eigentümerversammlung, eventuell Teilungserklärung
• Eine Besichtigung des Bewertungsobjekts ist unbedingt erforderlich

Die für den konkreten Fall erforderlichen Unterlagen werden jeweils mit dem Auftraggeber vorab besprochen und geklärt.

Honorar und Kosten:

Das Honorar für ein Verkehrswertgutachten bemisst sich nach der
Honorar-Richtlinie des LVS-Bayern zur Immobilienbewertung

Die vollständige Honorar-Richtlinie kann hier heruntergeladen werden, nachfolgend finden Sie die wichtigsten Regelungen in Kurzform sowie einige Beispiele.

Selbstverständlich erstellen wir Ihnen gerne ein individuelles Angebot zu Ihrem Objekt.

I. Bestandteile des Honorars

Das Honorar für ein Verkehrswertgutachten setzt sich zusammen aus:

1. Für die Ausarbeitung, die Erstellung und die 1. Fertigung des Gutachtens:

• Einem objektunabhängigen Sockelbetrag plus
• einem aus dem Objektwert abgeleiteten Zusatzbetrag als Basishonorar
• multipliziert mit einem Objektfaktor (nach Schwierigkeit und Aufwand) zur Berücksichtigung der besonderen Objekt- bzw. Auftragsmerkmale

2. Für die Ortsbesichtigung und die Beschaffung der für die Gutachtenerstellung erforderlichen Objektunterlagen:

• Einem Zeithonorar oder
• einer Aufwandspauschale

3. Bei Bewertung von Rechten, Lasten und Beschränkungen:

• Einem Zeithonorar oder
• einer Aufwandspauschale

4. Zu den Beträgen aus 1.) bis 3.) kommt jeweils hinzu:

• Die entsprechenden Nebenkosten, Auslagen und Aufwendungen (Auslagenersatz)
• Die jeweils geltende Umsatzsteuer (Mehrwertsteuer)

II. Berechnung des Honorars

zu I. 1	Das Basishonorar für die Ausarbeitung, die Erstellung und die Fertigung des Gutachtens beträgt:
	Bei einem Objektwert bis 1 Mio. €:
	1 a)	Sockelbetrag	1.000,- €
	1 b)	plus	0,2 % des Objektwerts
	Bei einem Objektwert über 1 Mio. €:
	1 a)	Sockelbetrag	2.000,- €
	1 b)	plus	0,1 % des Objektwerts
	Dieses Basishonorar wird mit dem Objektfaktor multipliziert, der sich aus den besonderen Objekt- bzw. Auftragsmerkmalen ergibt:
	1 c)	Objektfaktoren (Einzelfaktoren, Aufzählung nicht abschließend, z.B.):
		keine Besonderheiten	= 1,0
		Bewertung von Teileigentum	≥ 1,2
		Rückliegender Stichtage	≥ 1,1
		Gemischte Nutzungen im Objekt	≥ 1,1
		Besondere Eilbedürftigkeit	≥ 1,2
		Aktualisierung eines Verkehrswerts aus einem früheren Gutachten	≥ 0,8
		... Der Gesamtfaktor ergibt sich durch Multiplikation der Einzelfaktoren
zu I. 2	Das Honorar für die Durchführung des Ortstermins und ggf. für die Beschaffung von erforderlichen Objektunterlagen, die nicht vom Auftraggeber bereit gestellt werden, beträgt:
		entweder
	a)	als Zeithonorar: Stundensatz	115,- €/h
		mal Zeitaufwand in Stunden
	b)	oder eine vereinbarte Aufwandspauschale
zu I. 3	Das Honorar für die Bewertung von Rechten, Lasten und Beschränkungen (falls solche vorhanden sind und bewertet werden sollen) bemißt sich (wie unter I.2) entweder als Zeithonorar oder als Aufwandspauschale.
zu I. 4	Auslagenersatz und Umsatzsteuer
	Zusätzlich zu den oben genannten Honoraren werden berechnet:
	a)	Der Auslagenersatz (Nebenkosten, Auslagen und Aufwendungen), nach Art und Höhe entsprechend den §§ 5 - 7 des Justizvergütungs- und -entschädigungsgesetzes (JVEG).
		z.B. (Aufzählung nicht abschließend):
		Kosten, Auslagen für Auskünfte von Behörden oder Verwaltungen	auf Nachweis
		Reisekostenersatz
		- Benutzung von eigenem KFZ	0,30 €/km
		- sonstige Verkehrsmittel	auf Nachweis
		- Übernachtungskosten	auf Nachweis
		Kopierkosten, Mehrfertigungen
		- schwarz/weiß	0,15 €/Seite
		- farbig	2,00 €/Seite
		Fotografien
		- Original (Erstfertigung)	2,00 €/Stück
		- jeder weitere Abzug	0,50 €/Stück
		Portokosten	auf Nachweis
	b)	Die gesetzliche Umsatzsteuer (Mehrwertsteuer) in Höhe des bei Rechnungsstellung gültigen Satzes (derzeit 19 %).

III. Beispiele

1.	Honorartabelle Basishonorar
2.	Berechnung des Gesamthonorars
	Beispiel: Eigentumswohnung zu aktuellem Stichtag, Verkehrswert: 250.000,- €

IV. Übersicht: Bestandteile und Berechnung des Honorars

	Grafische Darstellung

V. Begriffe

1.	Objektwert
	Der für die Honorarberechnung anzusetzende Objektwert ist - der ermittelte Verkehrswert - im lastenfreien Zustand  (d.h. ohne wertmindernde Rechte und Lasten gem. Grundbuch Abteilung II) - und ohne Abzüge von Sonderwerten  (wie z.B. Instandhaltungsrückstand, temporärer Minderertrag usw.).
2.	Objektfaktor
	Der Objektfaktor berücksichtigt die besonderen Objekt- bzw. Auftragsmerkmale und ist der Multiplikationsfaktor für das Basishonorar (aus Sockelbetrag plus wertabhängigem Zusatzbetrag). Der Objektfaktor ist bei Auftragserteilung bzw. im Sachverständigenvertrag zu vereinbaren, ohne Vereinbarung gilt der Faktor 1,0 als vereinbart.
3.	Zeithonorar
	Der für die Berechnung des Zeithonorars anzusetzende Stundensatz ist abgeleitet aus dem Stundensatz, den das Bayerische Staatsministerium des Inneren nach der Zuständigkeitsverordnung im Bauwesen (ZustVBau) für Amtshandlungen im Vollzug der Bayerischen Bauordnung (BayBO) bekannt gibt. Dieser abgeleitete Basis-Stundensatz kann durch einen Bürofaktor vom Sachverständigen an seine Bürosituation angepasst werden: Der Bürofaktor berücksichtigt die Personal- und Kostenstruktur des Sachverständigenbüros sowie die regionalen Verhältnisse vor Ort. Der Bürofaktor ist der bürobezogene Mulitplikationsfaktor für den landesweit gleichen Basis-Stundensatz in Höhe von 115,- €. Der Büro-Stundensatz ergibt sich aus: Basis-Stundensatz x Bürofaktor Der jeweilige Büro-Stundensatz ist bei Auftragserteilung bzw. im Sachverständigenvertrag zu vereinbaren, ohne Vereinbarung gilt der Faktor 1,0 als vereinbart, also der Basis-Stundensatz in Höhe von 115,- €.